Il deficit abitativo colpisce le grandi città, nonostante 35,6 milioni di immobili

L’emergenza abitativa in Italia non nasce da una carenza quantitativa di abitazioni, ma da uno squilibrio territoriale, economico e strutturale tra la localizzazione degli immobili e i bisogni effettivi della domanda. Lo studio Abitare l’Italia di domani, realizzato dal Centro di Ricerca e Documentazione Luigi Einaudi con Confindustria Assoimmobiliare e Assonime, ha evidenziato un paradosso: l’Italia possiede 35,6 milioni di abitazioni, ma il deficit abitativo colpisce soprattutto le grandi città, dove si concentra l’offerta lavorativa e universitaria. A Roma e Milano, il fabbisogno annuale di alloggi è rispettivamente di 39.300 e 34.600 unità, con un deficit strutturale medio di 150mila alloggi all’anno.

Disagio abitativo e redditi in crescita

La tensione si riflette sul tessuto sociale ed economico del Paese, con 1,5 milioni di famiglie in condizioni di grave disagio abitativo. Il 78,9% dei cittadini ritiene che in passato l’acquisto di una casa fosse più accessibile rispetto a oggi. Tra il 2015 e il 2024, il reddito mediano reale italiano è cresciuto del 7,4%, ma il tasso di crescita è inferiore a quello registrato nell’area UE, che ha visto un incremento del 24%. Questa dinamica alimenta l’housing cost overburden, con un impatto particolarmente forte su nuclei con reddito inferiore al 60% della mediana, che destinano il 28,6% delle risorse disponibili all’abitare, un valore due volte e mezzo superiore a quello rilevato per il resto della popolazione.

Le case dormienti e la rigidità dell’offerta

La ricerca stima in circa 8,5 milioni le case dormienti, corrispondenti al 25,7% del patrimonio abitativo intestato a persone fisiche. Si tratta di immobili sfitti, privi di allacciamenti essenziali o utilizzati in modo discontinuo. L’elasticità dell’offerta abitativa in Italia si attesta a un livello particolarmente basso, stimato attorno a 0,12: un incremento del 10% dei prezzi nominali su base decennale determina un aumento dello stock edificato di appena l’1,2%. A fronte di un deficit netto di 151.000 alloggi all’anno, le nuove abitazioni autorizzate nel 2024 sono state poco più di 55.000, confermando l’impossibilità di colmare il fabbisogno esclusivamente attraverso la nuova edificazione.

Il mercato della locazione mostra un vincolo di composizione: oltre il 90% dei contratti d’affitto fa capo a piccoli proprietari privati individuali. Le unità abitative gestite da operatori professionali e investitori istituzionali sono appena 480.000 in Italia, a fronte dei 2,85 milioni del Regno Unito, dei 2,4 milioni dei Paesi Bassi, dei 2,1 milioni della Francia e dei 1,95 milioni della Germania. I parametri finanziari evidenziano la limitata redditività del mercato italiano: il rendimento annuo sul capitale investito (ROI) per gli operatori professionali si attesta al 5,9%, il dato più basso tra i Paesi analizzati, contro il 7,2% della Francia e il 7,0% dei Paesi Bassi.

Le politiche abitative e il Piano Casa 2026

Per riequilibrare il profilo di rischio-rendimento degli interventi residenziali, lo studio promosso da Confindustria Assoimmobiliare e Assonime individua un insieme di interventi coordinati, tra cui la leva fiscale, gli strumenti di partenariato pubblico-privato e le leve urbanistiche e di rigenerazione. Il Piano Casa 2026, approvato con il Decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 e convertito nella Legge 2 luglio 2026, n. 116, mira a rendere disponibili 100mila alloggi in dieci anni, mobilitando risorse pubbliche e private per un valore complessivo stimato in oltre 10 miliardi di euro. Il provvedimento si articola su tre pilastri operativi: il Programma straordinario di recupero dell’Edilizia residenziale pubblica (Erp), il Fondo housing coesione e i Programmi di edilizia integrata.

Nonostante l’attenzione alla fascia grigia e l’impiego di modelli di partenariato pubblico-privato, gli autori dello studio rilevano alcune criticità: il provvedimento introduce semplificazioni procedurali, ma non interviene sul trattamento fiscale della locazione professionale, lasciando irrisolto il tema della redditività dell’investimento nel build-to-rent. Inoltre, la dotazione iniziale di 100 milioni per il Fondo Invimit appare contenuta per generare un’elevata le