Napoli introduce limite al 30% per affitti brevi nel centro storico
Napoli introduce un limite del 30% per affitti brevi nel centro storico, per tutelare la vivibilità e regolamentare il mercato immobiliare.
Napoli ha introdotto un limite al 30% per la superficie destinata agli affitti brevi nel centro storico, un provvedimento che mira a tutelare la vivibilità dei quartieri storici e a regolamentare un mercato in crescita. La misura, approvata dalla Giunta comunale, si applica a ciascun edificio, non a quartieri o strade, e prevede che almeno il 70% della superficie abitativa rimanga destinato alla residenza ordinaria. L’obiettivo è contenere la proliferazione di locazioni turistiche e ridurre l’impatto sull’habitat.
Un criterio calcolato per edificio
Il limite del 30% si calcola edificio per edificio, basandosi sul rapporto tra la superficie destinata alla residenza ordinaria e quella complessiva delle abitazioni utilizzate per residenza e ospitalità turistica. La misura non blocca in assoluto le nuove aperture, ma ne condiziona la possibilità sulla base della situazione già presente nel singolo immobile. Questo meccanismo introduce una disponibilità che non dipende solo dalla domanda del mercato, ma anche dalla situazione specifica dell’immobile. La soglia non blocca le nuove aperture, ma ne condiziona la possibilità. La regola si applica al singolo palazzo, non a quartieri o strade, e tiene conto della situazione già esistente. In un edificio dove la quota destinata agli affitti brevi ha già raggiunto il 30%, non sarà possibile procedere con ulteriori trasformazioni. Dove invece la soglia non sia stata raggiunta, resterà spazio per nuove aperture.
Un cambio di destinazione d’uso per i piccoli proprietari
La norma interviene anche sulla classificazione urbanistica. Le locazioni brevi non imprenditoriali vengono inserite nella sottocategoria abitativa A/2, mentre le attività svolte in forma imprenditoriale vengono ricondotte alla categoria delle attività ricettive. Questo passaggio può avere conseguenze concrete soprattutto per chi dispone di un singolo appartamento. Le norme tipologiche relative alle attività ricettive prevedono infatti interventi che interessano interi edifici o superfici di almeno 300 metri quadrati, rendendo più complesso il percorso verso la destinazione ricettiva per un’abitazione singola.
La trasformazione di immobili residenziali in alloggi destinati ai visitatori è una dinamica recente. A Napoli, secondo i dati Aigab, sono 4.540 le abitazioni promosse online per affitti brevi, a fronte di circa 440mila immobili complessivi. La soglia del 30% potrebbe diventare un elemento da considerare nelle decisioni di acquisto e trasformazione degli immobili, ma non blocca in assoluto le nuove aperture. Il confronto con altre città d’arte mostra inoltre come le politiche di contenimento dell’offerta turistica possano avere riflessi anche sul mercato residenziale. A Firenze, per esempio, le compravendite di abitazioni sono diminuite di oltre l’8% nel secondo trimestre 2026. Il rapporto tra regolazione degli affitti brevi, valori immobiliari e disponibilità di abitazioni resta quindi uno degli aspetti da monitorare.
La nuova disciplina viene accolta positivamente da Elisabetta Fabri, presidente di Confindustria Alberghi, che considera il provvedimento un passaggio importante per la gestione dei flussi turistici nei centri storici. «In assenza di un quadro nazionale organico, Napoli dimostra che i Comuni possono usare le proprie competenze urbanistiche per governare la proliferazione delle attività extralberghiere in ambito residenziale e tutelare la vivibilità dei centri storici», ha sottolineato Fabri.
La regolazione urbanistica può contribuire a ridurre le differenze tra le diverse forme di ospitalità. «Ricondurre le locazioni turistiche entro una disciplina urbanistica certa è anche la premessa per superare asimmetrie ormai storiche, allineando nel tempo standard, dotazioni e applicazione dei tributi locali a quelli richiesti alle strutture alberghiere», ha aggiunto Fabri. La questione non riguarda soltanto l’offerta turistica, ma anche la locazione a lungo termine. «Servono garanzie adeguate per i proprietari, perché è anche la loro mancanza a spingere molti immobili verso l’uso turistico», ha concluso. Resta infine da capire come sarà applicata concretamente la soglia. «Il regolamento attuativo dovrà definire con precisione i criteri di verifica del limite del 30%. Trasparenza dei dati e controlli tempestivi saranno essenziali perché la norma funzioni e non alimenti contenziosi», ha sottolineato Fabri.