Condomino può staccarsi dal riscaldamento centralizzato ma paga caldaia e manutenzione

Il Tribunale di Roma ha stabilito che un condomino può rinunciare all’utilizzo del riscaldamento centralizzato anche se il regolamento condominiale vieta esplicitamente il distacco. La decisione, resa con la sentenza n. 13046/2026, conferma un orientamento ormai consolidato, in cui il diritto al distacco prevale su qualsiasi clausola regolamentare contraria, ma non cancella gli obblighi economici legati alla proprietà comune dell’impianto. La sentenza riguarda una condomina che aveva citato in giudizio il condominio per ottenere l’accertamento della legittimità del distacco realizzato nel gennaio 2023.

Distacco prevale sul regolamento condominiale

Il Tribunale ha riconosciuto la legittimità della disconnessione, respingendo la richiesta di annullamento della delibera assembleare con cui erano stati approvati i riparti delle spese di riscaldamento e la sostituzione della caldaia. La decisione si basa sul quarto comma dell’articolo 1118 del codice civile, introdotto dalla riforma del condominio del 2012, che permette al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato purché non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri partecipanti.

Non è necessario dimostrare che il riscaldamento comune funzioni male. Il distacco è possibile anche quando l’impianto è regolarmente funzionante, a condizione che siano rispettati i requisiti di legge. Il regolamento condominiale non può impedire questa facoltà con un divieto assoluto, neppure quando abbia natura contrattuale. Il Tribunale ha richiamato precedenti come la sentenza della Corte di Cassazione n. 6490/2026 e n. 18131/2020, sottolineando che una clausola di questo tipo contrasterebbe con la disciplina inderogabile del codice civile e con le norme sull’efficienza energetica.

La verifica tecnica ha confermato che il distacco non ha ridotto il rendimento dell’impianto né aumentato i consumi medi per appartamento.

Le spese restano a carico del condomino

Rinunciare al riscaldamento comune non significa essere esonerati da ogni contributo. AI sensi del quarto comma dell’articolo 1118 del codice civile, il condomino distaccato resta tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto comune, ma è esonerato dai consumi volontari successivi al distacco. Possono invece restare a suo carico i consumi involontari, secondo i criteri di contabilizzazione applicabili. Nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto corretto l’addebito di 914 euro, comprensivo dei consumi volontari fino al distacco, della quota fissa e delle spese per il riscaldamento del locale del portiere, anche in ragione della mancata tempestiva contestazione della lettura dei contabilizzatori. La proprietaria doveva inoltre contribuire alla sostituzione della caldaia. La consulenza tecnica aveva accertato che il distacco non era irreversibile, perché le diramazioni condominiali erano rimaste nelle murature e i rubinetti di intercettazione consentivano un futuro riallaccio con interventi limitati.

La caldaia risultava adeguata a servire anche l’appartamento distaccato e l’impianto conservava la natura di bene comune.

Il Tribunale ha respinto la domanda di annullamento della delibera, pur riconoscendo la legittimità del distacco, e ha condannato la condomina a pagare 2.500 euro di spese legali oltre accessori. La lezione che emerge dalla sentenza è chiara: il diritto di un condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato non elimina gli obblighi economici collegati alla proprietà comune. Per contestare le somme richieste non basta dimostrare di essersi legittimamente scollegati. Occorre verificare quali consumi siano stati addebitati, come siano state calcolate le quote e se le spese riguardino ancora un impianto comune, come nel caso della caldaia.