Nuove regole UE per il mercato immobiliare: cosa cambia per affitti brevi e casa in Italia

La Commissione europea sta elaborando nuove regole per il mercato immobiliare, con un focus su aree dove il costo dell’abitare è diventato insostenibile. L’obiettivo è fornire strumenti alle autorità locali per intervenire in modo mirato, senza danneggiare il turismo o i redditi dei proprietari. La bozza circolata in questi giorni introduce il concetto di “aree sotto stress abitativo”, dove il rapporto tra prezzo delle case e reddito dei residenti è particolarmente elevato. Queste zone potrebbero essere oggetto di limitazioni sugli affitti turistici, ma non si tratta di un divieto generale. L’idea è di individuare i territori più colpiti e permettere interventi calibrati, preservando al contempo i benefici economici e turistici delle locazioni brevi.

Le aree sotto stress abitativo e il rapporto prezzo-reddito

La bozza anticipata dalla stampa introduce il concetto di “aree sotto stress abitativo”, territori in cui il rapporto tra prezzo delle case e reddito dei residenti ha raggiunto livelli particolarmente elevati. Secondo il testo circolato, uno dei criteri potrebbe essere un rapporto prezzo-reddito pari almeno a 8. Questo significa che il prezzo medio di un’abitazione equivale ad almeno otto volte il reddito disponibile medio della popolazione dell’area. Non basterebbe però superare questa soglia. La bozza considera anche l’aumento del rapporto tra prezzi e redditi negli ultimi dieci anni e la probabilità che il problema continui almeno nei tre successivi, valutando elementi come andamento demografico, domanda e offerta di abitazioni. È un dettaglio fondamentale, perché l’intenzione non sarebbe dichiarare “in emergenza” automaticamente qualsiasi località turistica con immobili costosi.

Limitazioni sugli affitti brevi e il bilanciamento tra turismo e abitabilità

La Commissione europea conferma che gli affitti brevi saranno una componente centrale dell’Affordable Housing Act. L’obiettivo dichiarato è permettere interventi nelle aree sotto forte pressione abitativa, cercando però di preservare contemporaneamente i benefici economici e turistici delle locazioni brevi. La bozza circolata in questi giorni apre alla possibilità per le autorità locali di adottare limitazioni quantitative, autorizzazioni e altre restrizioni sugli immobili utilizzati per affitti turistici e che non costituiscono abitazione principale. Questo significa che non si parla di un divieto europeo generalizzato di Airbnb o Booking, ma di un meccanismo che permette di individuare territori nei quali esiste un problema abitativo dimostrabile e lasciare alle amministrazioni competenti margini maggiori per intervenire.

Non si tratta solo di limitare gli affitti brevi, ma di trovare un equilibrio tra turismo e diritto all’abitare. La Commissione riconosce infatti che la crisi abitativa non può essere risolta soltanto limitando la domanda turistica. Il piano europeo parla anche di costruire nuove abitazioni, utilizzare meglio gli immobili vuoti, aumentare l’edilizia sociale, semplificare urbanistica e permessi e mobilitare nuovi investimenti pubblici e privati. Bruxelles calcola che l’Unione europea abbia bisogno di più di due milioni di nuove abitazioni ogni anno per rispondere alla domanda attuale. Per il 2027 è previsto anche un Housing Simplification Package destinato a ridurre tempi, costi e ostacoli amministrativi alla costruzione di nuove case.

Il settore degli affitti brevi, rappresentato dall’Aigab, contesta soprattutto i criteri contenuti nelle bozze circolate. Secondo il presidente Marco Celani, utilizzare un parametro rigido sul rapporto tra prezzo della casa e reddito rischierebbe di trattare allo stesso modo mercati immobiliari profondamente diversi. Anche altre organizzazioni del comparto immobiliare hanno espresso forti perplessità, sostenendo che restrizioni troppo ampie potrebbero incidere sul diritto dei proprietari di utilizzare gli immobili e sull’offerta turistica italiana.

Una casa sottratta agli affitti brevi non diventa automaticamente una casa affittata a una famiglia. Il proprietario potrebbe venderla, lasciarla inutilizzata o scegliere altre forme di utilizzo. Dall’altra parte c’è però il problema altrettanto reale delle città dove infermieri, insegnanti, studenti, lavoratori stagionali e famiglie faticano sempre di più a trovare un’abitazione a prezzi compatibili con i propri stipendi. Nel 2025 Ursula von der Leyen aveva sintetizzato la crisi con una frase molto concreta: infermieri, insegnanti e vigili del fuoco arrivano a non potersi permettere di vivere nei luoghi nei quali lavorano.