Condominio senza fondo speciale: delibere annullate per violazione normativa

Un condominio ha visto annullate le delibere approvate per l’installazione di lavori di riqualificazione energetica, a causa dell’assenza del fondo speciale necessario per coprire le spese. La sentenza del Tribunale di Bologna ha stabilito che l’assemblea non può approvare contratti di appalto senza aver creato un fondo dedicato, con conseguenze dirette sulle garanzie per le imprese edili e sui diritti dei condomini in regola con i pagamenti.

La nullità delle delibere e i rischi per i condomini

La sentenza del Tribunale di Bologna (n. 5377 del 14 luglio 2026) ha stabilito che le delibere approvate senza la creazione del fondo speciale sono nulle. Questo significa che i contratti di appalto firmati non sono validi e non possono essere eseguiti. La decisione azzera la validità dei contratti e mette al riparo i condomini in regola dai debiti dei vicini morosi. La norma imposta dal legislatore non ammette sconti. Il Codice civile obbliga l’assemblea a costituire un fondo speciale per coprire le spese dei lavori straordinari.

Il caso pratico e le omissioni dell’amministratore

La vicenda esaminata dai magistrati emiliani nasce dal ricorso di un singolo proprietario contro un piano di riqualificazione energetica di enorme portata. L’assemblea aveva dato il via libera a una spesa superiore a 680 mila euro, ma l’amministratore aveva omesso di inserire all’ordine del giorno la creazione del fondo, il relativo piano di riparto millesimale e le regole per la raccolta del denaro. A peggiorare il quadro, l’edificio confinava con una strada privata, teatro di passati contenziosi legali per servitù di veduta.

Il professionista aveva anche ignorato la necessità di chiedere i consensi ai proprietari confinanti per l’installazione dei ponteggi sulle loro aree private. In questo contesto già delicato, il condominio aveva persino ignorato la necessità di chiedere i consensi ai proprietari confinanti per l’installazione dei ponteggi sulle loro aree private. La sentenza bolognese lancia un avvertimento severo ai professionisti che gestiscono gli immobili. I contratti di appalto stipulati sulla base di una delibera affetta da nullità assoluta nascono viziati. Questi accordi commerciali diventano potenzialmente inefficaci nei confronti del condominio. Di conseguenza, l’impresa edile perde le garanzie sul pagamento e vede ostacolata la possibilità di rivalersi con facilità sulle casse comuni.

Il legislatore ha inserito questo obbligo contabile con la riforma del condominio del 2012, perfezionata con un successivo correttivo nel 2014, per un preciso motivo di ordine pubblico. L’obiettivo primario consiste nel blindare i conti dell’edificio e scongiurare le voragini finanziarie. Il fondo preventivo tutela in modo diretto l’ente di gestione e, soprattutto, il singolo condomino virtuoso. Senza i soldi già accantonati e vincolati al cantiere, i residenti in regola con i pagamenti rischiano di dover sborsare somme extra per coprire le quote dei vicini morosi, per evitare decreti ingiuntivi o pignoramenti da parte dell’impresa appaltatrice. L’amministratore che firma contratti senza la copertura formale del fondo speciale si espone a una doppia e pesante responsabilità, sia di natura contrattuale sia extracontrattuale.